劏房客幾時能不捱劏？
本文要點
劏房租務管制生效已有一年半，關注基層的社區組織協會調查發現，涉及租約安排、水電收費違規情況仍然存在。約八成受訪者表示，出租者沒主動解釋租管及調整任何安排。
有關注基層團體指出，很多劏房租客的租約安排不合理，有人未入住已被無理加租，租約更遭隨意修改。（大公報記者攝）
社協到13間地產代理公司「放蛇」，當中僅一間的回覆能完全符合現有法例要求。有基層市民透過地產中介租住劏房，簽署臨時租約後，仍未入住便已被無理加租，租約遭隨意修改，繳交的水電費亦按照單據計算，租戶要求退租後卻未能收回按金。社協直言，租管執行未如理想，部分地產代理兼具業主身份，或簽約時未盡責解釋相關規定，難以保障租客利益，建議地產代理監管局加強教育及監管，抽查及嚴懲違規地產代理。
大公報記者昨日到多區劏房了解，有住戶直言從未見過業主，更不知水電費如何計算。
《大公報》直擊 住戶：從沒見過業主
「我無睇過張水電費單，不知道每度電、每立方水收多少錢。」在觀塘康寧道租住套房的劉先生說，直接跟業主租住，每月除繳交3800元租金，需另外繳交水電費和清潔費，業主每月以短訊通知他水、電用量和收費，但自己不知實際用量是多少。
盛女士與兒子一家四口租住深水埗劏房，經地產中介租住，從未見過業主，所有事項都經中介通知，「水費每立方收10元，電費都好貴，地產無提供電費單，是直接說要收多少錢。月租9000元，水電費要1000多元，收費貴都無辦法，現在很難找地方住。」
有劏房租客表示，臨時租約遭隨意修改，要求退租後卻未能收回租金。（大公報記者易曉彤攝）
譚小姐去年8月向深水埗一間地產中介租屋，遇到無理要求，「簽臨時租約時，租金是4500元，第二日地產中介打電話說要收4600元」，而且水費每立方收18元，每度電1.7元，她遂決定退租，「地產代理態度好惡劣，唔肯退租金。」她向差估署投訴，但由於只有臨時租約，且未獲正本，其後取得的副本內容被地產代理篡改，致未能處理。
管制「劏房」租務的《業主與租客(綜合)條例》於去年1月22日生效，管制條文包括禁止業主濫收水電費，業主須向租客出示水電繳費單副本及提供書面賬目，分攤款額總和不得超過繳費單款額。不過，社協於今年一至五月期間，訪問282名劏房租戶的結果顯示，八成半受訪者表示出租者沒出示由電力公司或水務署發出的賬單，近15%租客需繳交每度電電費高於1.8元，只有約兩成租客繳交的水費低於水務署訂立的最高分級定價每立方11.97元。
調查中，有六成受訪劏房戶經由地產代理租屋，近三成半人租住單位後由地產代理收租及計算水電，四成人從未見過業主。在租管生效後簽約或續約的受訪者中，近七成受訪者說地產代理沒提及租務管制已生效，不足兩成代理有提及其他與打釐印、優先續租及濫收水電方面的安排。
律師教路｜租約打釐印 獲法律保障
社協的「神秘顧客」抽查發現，部分地產代理沒有或拒絕為租約打釐印(交予稅務局加蓋印花)，濫收水電費情況普遍。執業大律師陸偉雄指出，租約欠缺釐印，將欠缺法律保障，一旦出現爭拗，雙方各執一詞，業主若未有按錶收費，成功入罪機會則較大。不過，大公報記者翻查紀錄，見濫收水電費罰款輕微，首宗案例僅罰6600元，阻嚇力不足。
付款只領收據 業主亂加租
執業大律師陸偉雄指出，法例沒有明文規定，租約必須打釐印，一般而言，租約一式兩份，由業主和租客各持一份，如果沒有打釐印，難以證明雙方的租務關係，一旦出現糾紛，往往各執一詞。
社協引述的一宗個案，租客付款後只領回一份收據而非租約，地產代理後來以業主反價為由，要求租客每月多付100元租金。陸偉雄指出，租客若遇到類似情況，付款時必須要求地產代理提供一份副本，並拍照存檔，否則地產代理後來展示的合約就算租金跟原先口頭協議不同，只憑一張普通收據將難作證明。
劏房租務管制實施下，大批劏房租戶仍然要向業主繳付不合理的水電費。(大公報記者麥潤田 攝)
至於業主濫收水電費，根據《業主與租客(綜合)條例》(第7章)第120AAZM條的規定，業主必須向租客出示有關繳費單副本及提供書面賬目顯示款額如何分攤，以及各經分攤款額的總和不得超過繳費單的款額，若沒有履行有關責任，即屬違法，業主如屬首次被定罪，可處「第三級罰款」10000元，如屬第二次或其後再被定罪，可處「第四級罰款」25000元。
陸偉雄認為，一般而言，濫收水電費較容易舉證，不過如果租約沒有打釐印，也有機會影響法庭舉證。《劏房租務條例》自推出以來，成效一直備受質疑，法例實施至今，只有數名劏房業主因違反《條例》而被定罪及罰款，金額由2000至18600元不等。
俗稱劏房租管的《業主與租客(綜合)條例》生效近一年半，坊間不斷有聲音指出條例的漏洞及執法不力問題，情況令人關注。有組織早前訪問280多個劏房戶，逾八成受訪者表示租務管制生效後，業主沒有解釋相關法例及調整任何安排；該組織還派出義務調查員到訪13家地產代理商，僅1間的回覆能完全符合現有法例要求。租管條例的執行未如理想，提醒有關部門需要加強條例宣傳和執法力度，不斷完善租管法例，更有效地維護劏房戶的利益。
去年一月，劏房租管條例生效。條例規定，業主與租客簽約並打釐印，兩年後可調整租金，可加可減，最高加幅不能超過一成；劏房戶有優先續租權;業主或出租人須向住客出示水電費賬單副本，顯示如何分攤款額;條例亦有強制性條款，指明業主有義務維修單位的排水渠、喉管、電線、窗戶等。有關條例具有針對性，標誌着特區政府在保障基層利益方面邁出了重要的一步，也體現特區政府管治理念從「大市場、小政府」走向「有為政府」與「高效市場」的更好結合。
但有條例是一回事，能否落到實處則是另一回事。根據最新調查結果，反映租管條例受到既得利益者的抵制，未能很好的執行。在受訪劏房戶中，高達八成半指出租者沒有展示水電賬單，即使劏房戶提出明確要求，亦有一半未得到任何調整。另外，逾九成受訪劏房戶指居所存在不同問題，如天花剝落、滲水、渠或喉管有臭味傳出、跳電等，需要維修，然而八成受訪者未獲得出租人的回應。
一些業主或出租人不把規管條例放在眼內，明知故犯，政府在主動執法上力有不逮是其中一大原因。譬如在接獲的懷疑濫收水費投訴中，大多數被指不成立。由此衍生另一個問題，濫收水電費的問題相當普遍，為什麼有關投訴不成比例的少?原因是劏房戶多擔心一旦投訴後若身份曝光，可能會被業主報復。在租務市場上，業主處於強勢的一方，不愁單位租不出，但對劏房戶而言，如果被趕出，有露宿街頭的風險，即使找到另一個劏房，也要蒙受一筆中介費的損失。「人在屋簷下，不得不低頭」，很多人選擇了啞忍。
另一方面，地產中介未有發揮應有功能，也是備受詬病。有劏房戶投訴，簽了臨時租約，未入住已被加租；有的租戶不滿租約被擅自更改，要求退租，但未能收回租金。地產代理收了佣金，卻沒有提供相應的服務，導致租戶求援無門，舉證困難，屬於瀆職。正如相關組織建議，地監局有必要加強宣傳和教育，提高抽查率。若能與差估署聯合行動「放蛇」，不難找出地產中介的違規證據，依法辦事，可收殺一儆百之效。
劏房是香港房屋短缺、貧富懸殊等問題的縮影，也是香港發展的難點、痛點。中央高度重視香港民生福祉，強調要切實化解民生憂難。解決劏房問題的根本之道在於加快拓土建屋，特區政府在這方面已作出很多努力，包括填海造地及發展北部都會區，讓無殼蝸牛看到希望的曙光。然而，無論是東大嶼計劃還是北部都會區，建設需要時間。因此，在中短期內劏房仍會存在，特區政府面對現實，在落實劏房租管方面多走一步，不斷完善有關條件的同時加強執法，讓劏房戶投訴有門，投訴有用，化解對立情緒，十分必要。
內容來源：大公報A1版
報紙記者：易曉彤、調查組、賴振雄
報紙編輯：杜樂民
網絡編輯：莫一傲
審校：京辰
相關版面
往期推薦